ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: النطاق والإعفاءات | شركة حسبة    [تخطي إلى المحتوى الرئيسي](#main-content)[![شركة حسبة](https://centralcdn.hespah.com/home_logolight_file2png.webp)](/)بحث

المزيد

[الرئيسية](/)

[الدورات التدريبية](/courses)

[من نحن](https://hespah.com/who-we-are)

[المدونة](/blog)

المزيد

تسجيل الدخول[حساب جديد](/register)

1. [الرئيسية](/) /
2. [المدونة](/blog) /
3. ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: النطاق والإعفاءات

ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: النطاق والإعفاءات
======================================================

2026-10-04 / منذ 3 أسابيع

بائع أرض سدّد 5% من قيمتها قبل الإفراغ، وجاره الذي أنهى الشيوع مع أخيه بصكّين مستقلين لم يسدد ريالاً. كلاهما نقل ملكية لدى كاتب العدل، لكن الفرق في التصنيف لا في النية: الأول تصرّف عقاري خاضع، بينما الثاني خارج نطاق ضريبة التصرفات العقارية من أصله.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
------------------------------

ضريبة التصرفات العقارية ضريبة نسبتها 5% على أي تصرف ناقل لملكية العقار أو لمنفعته بشكل دائم، صدر نظامها بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19 ربيع الأول 1446هـ، ونفذ في 12 شوال 1446هـ الموافق 10 أبريل 2025م. وتُحتسب على إجمالي القيمة المتفق عليها بين الطرفين، حيث يجب ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة.

وبداية التطبيق أسبق من النظام. إذ أُعلنت الضريبة بالأمر الملكي رقم (أ/84) وتاريخ 14 صفر 1442هـ، وبدأ العمل بها في 4 أكتوبر 2020م، حين أُعفي توريد العقارات من ضريبة القيمة المضافة بدل 15%. أما اللائحة الحالية فصدرت بقرار مجلس الإدارة رقم (01-03-25) وتاريخ 24 رمضان 1446هـ، وحلّت بذلك محل لائحة القرار الوزاري رقم (712) وتاريخ 15 صفر 1442هـ.

نطاق ضريبة التصرفات العقارية أوسع من البيع
------------------------------------------

تعريف المادة الأولى يحسم المسألة، حيث التصرف العقاري أي تصرف ناقل لملكية العقار، أو لمنفعته بشكل دائم مباشرةً أو غير مباشرة، أو لمنفعته مدة تزيد على 50 عاماً. لذلك تدخل في النطاق معاملات لا يسميها أصحابها بيعاً:

الحالة

المعالجة

السند

بيع العقار

خاضع بنسبة 5% أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه

المادة الثانية من النظام

عقار على الخارطة أو قيد الإنجاز

خاضع، وسواء تم التوثيق أم لم يتم

المادة الثانية من النظام

التأجير التمويلي والإجارة المنتهية بالتملك

خاضع عند التصرف الأول للجهة التمويلية المرخصة فقط

المادة الثانية من اللائحة

انتفاع تزيد مدته على 50 عاماً

خاضع على القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة للانتفاع

المادة الثانية من اللائحة

نقل حصص في شركة عقارية بنسبة 30% أو أكثر

خاضع، ويُحتسب على عقارات الشركة في نسبة الحصة المنقولة

المادة الثانية من اللائحة

الوصية

داخلة في النطاق، لكن تنفيذ الوصية الشرعية الموثقة معفى

المادة الثالثة من النظام

والقيمة لا تقتصر على الأرض والمبنى. إذ تُعدّ التصاريح والحقوق العينية الأصلية والتبعية وكل منقول يضعه المالك لخدمة العقار دواماً جزءاً منها. مع ذلك استثنى النظام كلفة الأجل في التمويل المرخص، وبالتالي لا تدخل في الوعاء.

![ما يدخل في نطاق ضريبة التصرفات العقارية من بيع وانتفاع وحصص](https://centralcdn.hespah.com/uploads/emils/17911363570.jpeg "ما يدخل في نطاق ضريبة التصرفات العقارية من بيع وانتفاع وحصص")

«خارج النطاق» و«المعفى» في ضريبة التصرفات العقارية
--------------------------------------------------

هذا أكثر لبس يكلّف مالاً في تطبيق ضريبة التصرفات العقارية. فالحالة الخارجة عن النطاق ليست تصرفاً عقارياً أصلاً، بينما المعفاة واقعةٌ تحققت ثم رفع النص الضريبة عنها بشروط. لذلك ينتقل الفرق إلى المحفظة في ثلاث نقاط: التسجيل، والقيود الزمنية، وأثر الإخلال.

المعيار

خارج النطاق

معفى بنص

الأساس النظامي

لا تتحقق واقعة تصرف عقاري

الواقعة متحققة، والنص يرفع الضريبة بشروط

أمثلة

فرز العقار بالنسب نفسها · تقسيم الشيوع بلا عوض · زيادة رأس المال دون تغيير النسب · التصرف بأقل من 30% من حصص شركة عقارية

قسمة التركة · الهبة الموثقة للأقارب · التصرف لجهة عامة · الاندماج والاستحواذ · البيع لمطور مرخص

التسجيل لدى الهيئة

لا واقعة تُسجَّل

إلزامي قبل الإفراغ، ولن تُقبل العملية في وزارة العدل دونه

قيود زمنية

لا تنطبق، عدا شروط الحصص وزيادة رأس المال

خمس سنوات في معظم الحالات · ثلاث سنوات في الهبة · 90 يوماً في الإلغاء

أثر الإخلال بالشرط

لا أثر

تُستحق الضريبة من تاريخ التصرف الذي لم يستوفِ شروطه

والسطر الأخير هو الأخطر، لأن المادة الرابعة من اللائحة تُرجع الاستحقاق إلى تاريخ التصرف الأصلي لا إلى تاريخ الإخلال. كذلك تقطع المادة الثامنة الطريق على من يتذرّع بمضي المدة، حيث لا تؤثر مُدد التحقق الثلاثية على حق الهيئة متى أُخلّ بالقيود الزمنية. بمعنى آخر فإعفاء اليوم قرضٌ مشروط لا إبراء نهائي.

الشركة العقارية: حين يكون بيع حصة بيعاً لعقار
---------------------------------------------

هنا تُفاجأ شركات لم تبع متراً واحداً. فالشركة العقارية أي شركة أو صندوق أو كيان — بصرف النظر عن غرض التأسيس — يملك عقارات في المملكة لتوليد إيرادات ببيعها أو تأجيرها، متى بلغت قيمتها السوقية العادلة 50% من إجمالي أصوله أو أكثر. وثلاثة قيود تحكم التطبيق:

1. **نافذة القياس.** أولاً تُقاس النسبة في تاريخ نقل الحصة، أو في أي وقت خلال 365 يوماً سابقة له. لذلك لا يكفي ترتيب الميزانية في يوم الصفقة.
2. **عتبة الثلاثين بالمائة.** ثانياً ينشأ التصرف العقاري متى تصرّف شخص أو مجموعة يتصرفون بالاتفاق بحصة إجمالية نسبتها 30% أو أكثر، خلال واحدة أو أكثر من التصرفات المرتبطة في أي فترة ثلاث سنوات.
3. **ما دون العتبة.** ثالثاً يبقى خارج النطاق. على سبيل المثال لا يخضع التصرف بـ9%، في حين يخضع بيع 5% ثم 10% ثم 20% خلال ثلاث سنوات لأن مجموعه 35%.

ومهلة السداد هنا تختلف عن القاعدة، إذ تبلغ 30 يوماً من نقل الحصص أو من إبرام اتفاقية غير مشروطة لنقلها، أيهما أسبق. ولهذه الصفقات أثر زكوي وضريبي متشابك، لذلك [راجع مقالنا عن الفرق بين الزكاة وضريبة الدخل](https://hespah.com/blog/zakat-vs-income-tax-saudi).

إعفاءات ضريبة التصرفات العقارية: إحدى وعشرون حالة مشروطة
--------------------------------------------------------

عدّدت المادة الثالثة من النظام 21 حالة إعفاء كلي، كما فصّلت اللائحة ضوابط كل حالة. وأكثرها طلباً في الممارسة ستّ:

1. **قسمة التركة.** غير أن بيع الوارث للعقار بعد التوزيع — أو بيع الورثة قبله لتقسيم ثمنه نقداً — يخضع للضريبة.
2. **الهبة الموثقة** للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، ويسقط الإعفاء إذا أعاد الموهوب له هبة العقار لشخص لم يكن يستحقه، خلال ثلاث سنوات من توثيق الهبة.
3. **التصرف دون مقابل لوقف** عام أو خاص أو مشترك، بشرط تسجيله لدى الجهات المعنية بالأوقاف.
4. **التصرف لجهة عامة** أو لمشروع ذي نفع عام، وكذلك التصرف في حالات نزع الملكية للمصلحة العامة.
5. **الاندماج والاستحواذ** بين الأشخاص الاعتبارية، بشرط أن يقتصر المقابل على حصص، وأن تبقى مملوكة خمس سنوات.
6. **التصرف لمطور مرخص** لمزاولة البيع والتأجير على الخارطة. وإن لم يصدر الترخيص قبل التصرف فللمتصرف مهلة 90 يوماً لتقديمه، على أن يسدد الضريبة أو يقدّم ضماناً يعادلها.

والإعفاء لا يُمنح تلقائياً، لأن إثباته يمر بتسجيل التصرف لدى الهيئة وإشعارٍ منها قبل الإفراغ.

مواعيد استحقاق ضريبة التصرفات العقارية وسدادها
----------------------------------------------

الأصل بسيط، حيث تُستحق الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، وهو حُكماً تاريخ التوثيق. وتُسدد في اليوم نفسه، ويجوز قبله. أما بلا توثيق فالمادة الرابعة تحدد التاريخ بالأسبق من اتفاق غير مشروط أو نقل ملكية فعلي.

ثم تأتي استثناءات السداد: 30 يوماً في نقل حصص الشركة العقارية، و30 يوماً من تاريخ الإخلال بشرط الإعفاء، و30 يوماً من تاريخ التصرف غير الموثق. أما البيع على الخارطة فسداده في تاريخ التوثيق أو قبله.

ولا يملك الموثق مرونة هنا، لأن المادة التاسعة عشرة منعت كل من يتمتع بصلاحية التوثيق من توثيق تصرف لم تُسدد الضريبة المستحقة عنه. بمعنى آخر فالإفراغ نفسه هو بوابة التحصيل.

![مواعيد سداد ضريبة التصرفات العقارية وغراماتها الأربع وفق النظام](https://centralcdn.hespah.com/uploads/emils/17911363571.jpeg "مواعيد سداد ضريبة التصرفات العقارية وغراماتها الأربع وفق النظام")

غرامات ضريبة التصرفات العقارية
------------------------------

نصّت المادة الخامسة عشرة على أربع عقوبات، ومنطقها تصاعدي:

المخالفة

الغرامة

بداية الاحتساب

التأخر عن سداد الضريبة

2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بما لا يتجاوز 50% من قيمتها

اليوم التالي لانتهاء مدة السداد

تعديل الهيئة لقيمة الضريبة

غرامة إضافية 1% عن كل شهر أو جزء منه

بعد مضي 30 يوماً من الإشعار بالتعديل

مخالفة أي حكم آخر من النظام أو اللائحة

لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال، أيهما أكثر

تاريخ المخالفة

التهرب الضريبي

لا تتجاوز ثلاثة أمثال الضريبة محل التهرب، وتُطبَّق على المشترك فيه والمساعد عليه

تاريخ ثبوت التهرب

والمسؤولية تقع أولاً على المتصرف. أما المتصرَّف له فيكون مسؤولاً بالتضامن متى ثبت أنه سبب عدم السداد، كأن يشترك في ترتيب يخفّضه أو يؤخّره. وهذا المنطق تجده في [غرامات ضريبة القيمة المضافة](https://hespah.com/blog/vat-penalties-saudi-arabia)، حيث تتضخم المبالغ بالتكرار لا بحجم المنشأة.

وللتصرفات المبرمة قبل 10 أبريل 2025م حساب خاص، إذ تُحسب غرامة التأخير بـ5% عن كل شهر حتى ذلك التاريخ ثم 2% بعده. وإذا كان مجموع الغرامات قد تجاوز 50% قبل التاريخ نفسه، يُبقى على المجموع ويتوقف احتساب غرامة التأخر.

مليون ريال تتحملها الدولة عن المسكن الأول
-----------------------------------------

هذه أهم ميزة يغفلها المشتري الأول. فالمبلغ الذي تتحمله الدولة عن ضريبة التصرفات العقارية للسعوديين من سعر المسكن الأول يصل إلى 1,000,000 ريال، بعد أن كان 850,000 ريال في ظل القيمة المضافة. ويخرج بذلك المسكن الأول حتى هذا السقف من العبء، وإن بقي التسجيل واجباً.

ثلاث خطوات قبل أي إفراغ
-----------------------

1. **سجّل التصرف أولاً.** التسجيل في البوابة الإلكترونية للهيئة واجب في تاريخ التصرف أو قبله، كما يُعدّ إقراراً من المتصرف بصحة المعلومات. لذلك راجع وصف العقار وقيمته قبل الإرسال.
2. **قارن القيمة بالسوق لا بالعقد.** إذ للهيئة التحقق من القيمة خلال ثلاث سنوات، والاستعانة بمقيّم معتمد، وإعادة احتساب الضريبة متى ثبت أن القيمة المفصح عنها أقل من السوقية العادلة.
3. **راقب مهلة الاسترداد.** يجب تقديم الطلب خلال 12 شهراً من تاريخ استحقاق السداد، وعلى الهيئة إصدار قرارها خلال 30 يوماً وإلا اعتُبر مرفوضاً.

أسئلة شائعة عن ضريبة التصرفات العقارية
--------------------------------------

### من يسدد ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

المتصرف — أي البائع — هو المسؤول عن سداد ضريبة التصرفات العقارية. غير أن المشتري يصبح مسؤولاً بالتضامن معه متى ثبت للهيئة أنه كان سبباً في عدم السداد.

### هل تُفرض الضريبة على العقار الموروث؟

لا تُفرض على قسمة التركة بين المستحقين وفق أنصبتهم الشرعية. ولكن تُفرض على بيع الوارث بعد التوزيع، وكذلك على بيع الورثة قبله لتقسيم الثمن بينهم.

### ماذا لو أُلغي البيع بعد سداد الضريبة؟

يُعفى رد العقار لمالكه السابق إذا أُلغي التصرف الموثق بالتراضي خلال 90 يوماً من التوثيق، بشرط عدم تغيّر وصفه ورد كامل قيمته. وتُرد كذلك الضريبة المسددة.

### هل تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة والتصرفات العقارية معاً؟

لا. إذ أُعفي توريد العقار من ضريبة القيمة المضافة مقابل فرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. وللتفرقة بين الإعفاء والنسبة الصفرية [راجع هذا المقال](https://hespah.com/blog/zero-rated-vs-exempt-vat).

### كم مدة الاعتراض على قرار الهيئة؟

التظلم أمام الهيئة خلال 60 يوماً من الإبلاغ بالقرار، وعليها البتّ فيه خلال 90 يوماً. وإذا رُفض أو مضت المدة، فللمتظلم الاعتراض أمام الجهة القضائية خلال 30 يوماً.

المصادر
-------

- [نظام ضريبة التصرفات العقارية](https://zatca.gov.sa/ar/RulesRegulations/Taxes/Documents/RETTrgulations.pdf) — هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84).
- [اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية](https://zatca.gov.sa/ar/RulesRegulations/Taxes/Documents/New%20Rett%20Regulation.pdf) — قرار مجلس الإدارة رقم (01-03-25) وتاريخ 24 رمضان 1446هـ.
- [الدليل المبسط لضريبة التصرفات العقارية](https://zatca.gov.sa/ar/HelpCenter/guidelines/Documents/Simplified-Guideline-for-RETT-under-RETT-Provisions.PDF) — هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، النسخة السادسة، مايو 2026.

وفي أكاديمية حسبة نتناول ضريبة التصرفات العقارية تطبيقياً ضمن [دوراتنا في الضرائب والمحاسبة](https://hespah.com/courses)، إذ ننتقل من تصنيف الواقعة إلى تسجيلها وتوثيق شروط الإعفاء.

*هذا المقال لأغراض تعريفية، ولا يُغني عن مراجعة المصادر الرسمية أو استشارة مختص قبل اتخاذ أي إجراء.*

مقالات قد تهمك
--------------

[![الحد الأدنى للأجر في نطاقات يرتفع إلى ٥٠٠٠ ثم ٦٠٠٠ ريال](https://centralcdn.hespah.com/265/conversions/cover-sm.webp)2026-10-26

### الحد الأدنى للأجر في نطاقات يرتفع إلى ٥٠٠٠ ثم ٦٠٠٠ ريال

الحد الأدنى للأجر في نطاقات يرتفع إلى ٥٠٠٠ ريال بعد ٦ أشهر ثم ٦٠٠٠ ريال بعد ١٢ شهراً، بتوجيه ملكي صدر ٢٥ أكتوبر ٢٠٢٦، وم](/blog/nitaqat-wage-floor-2026)[![الفوترة الإلكترونية في الإمارات: مهلة تعيين المزوّد تنتهي ٣٠ أكتوبر](https://centralcdn.hespah.com/263/conversions/cover-sm.webp)2026-10-26

### الفوترة الإلكترونية في الإمارات: مهلة تعيين المزوّد تنتهي ٣٠ أكتوبر

الفوترة الإلكترونية في الإمارات: مهلة تعيين المزوّد ٣٠ أكتوبر ٢٠٢٦ لمن إيراداته ٥٠ مليون درهم أو أكثر، والتطبيق أول يناي](/blog/uae-einvoicing-asp-deadline)[![استرداد ضريبة القيمة المضافة على التوريدات العقارية: مهلة ٣٠ يوماً](https://centralcdn.hespah.com/181/conversions/cover-sm.webp)2026-10-14

### استرداد ضريبة القيمة المضافة على التوريدات العقارية: مهلة ٣٠ يوماً

قرار زاتكا ١٠-٠٤-٢٦ المنشور في ١٣ أكتوبر ٢٠٢٦ يفتح استرداد ضريبة القيمة المضافة على التوريدات العقارية للأفراد قبل ١٧/٢/](/blog/vat-real-estate-supplies-refund)[![الاعتراض على قرارات زاتكا: المسار الكامل خطوة بخطوة](https://centralcdn.hespah.com/138/conversions/cover-sm.webp)2026-10-06

### الاعتراض على قرارات زاتكا: المسار الكامل خطوة بخطوة

دليل الاعتراض على قرارات زاتكا: ستون يوماً للتظلم لدى الهيئة، وتسعون لبتّه، وثلاثون للتسوية أو دوائر الفصل، مع شروط القب](/blog/zatca-objection-appeal-process)[![غرامات ضريبة القيمة المضافة في السعودية وكيف تتجنّبها](https://centralcdn.hespah.com/81/conversions/cover-sm.webp)2026-10-01

### غرامات ضريبة القيمة المضافة في السعودية وكيف تتجنّبها

كل غرامات ضريبة القيمة المضافة في السعودية: الجدول النظامي بمواده، التدرّج الميداني من التنبيه حتى 50,000 ريال، ومبادرة](/blog/vat-penalties-saudi-arabia)

[![شركة حسبة](https://centralcdn.hespah.com/home_logolight_file2png.webp)](/)تدريب وتأهيل ضريبي ومحاسبي

[حسبة ](/)[الدورات التدريبية](/courses)[المدونة](/blog)[تواصل معنا](/contact)[الشركاء والخصومات](https://hespah.com/partners)

[السياسات ](https://hespah.com/privacy-policy)[سياسة الخصوصية](https://hespah.com/privacy-policy)[سياسة الاستخدام والاسترداد](https://hespah.com/refund-policy)

### تواصل معنا

New Castle, DE, 19720 US

### تابعنا

[](https://www.facebook.com/HespahCo)[](https://www.instagram.com/hespahco)[](https://www.linkedin.com/company/hespahco/)[](https://x.com/hespahco)[](https://www.tiktok.com/@hespahco)

### طرق الدفع

Visa

Mastercard

Apple Pay

جميع الحقوق محفوظة شركة حسبة © 2026 , تطوير [عشرة](https://10ashara.com)